Réforme applicable à compter du 1er mars 2012

La loi portant engagement national pour l’environnement (loi ENE du 12.7.10 : art. 25) a habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnance en matière d’urbanisme, notamment pour unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. Aujourd’hui, il faut se référer aux notions de surface hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON). Ces notions sont remplacées par une définition unique de la surface de plancher.

L’ordonnance du 16 novembre 2011 présente cette nouvelle définition de la surface applicable en matière d’urbanisme : elle s’entend de la « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment », déduction faite de certaines surfaces (vides, combles, aires de stationnement, etc…). On ne tient plus compte de l’épaisseur des murs, afin de ne pas pénaliser les efforts d'isolation par l'intérieur ou l'extérieur des bâtiments.

I . Nouvelles notions/ Nouvelles définitions

Surface de plancher fiscale
Cette nouvelle définition de la surface sera prise en compte pour déterminer l’autorisation d’urbanisme nécessaire (permis de construire ou déclaration préalable) pour les travaux et les projets de construction. Elle se distingue de la définition de la surface de plancher fiscale applicable pour le calcul de la taxe d’aménagement (code de l’urbanisme : L. 331-10).
Pour cette dernière, la surface s’entend «de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies».
Calcul de la surface de plancher des constructions

Le décret du 29 décembre 2011 précise la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles. La surface de base est la " somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades " dont sont déduits huit types de surfaces dont les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ou encore celles correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.
Ainsi, l’article R112-2 du code de l’urbanisme est totalement réécrit, il est remplacé par les dispositions suivantes :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1°Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Emprise au sol

Le décret du 29 décembre 2011 définit la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme ou requiert une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.
Cette notion doit permettre de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface mais qui occupent nécessairement le sol (il s’agit notamment des constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement). Le nouvel article R420-1 du code de l’urbanisme précise que l’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplomb inclus.
L’emprise au sol correspond à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction.
Puisque l’emprise au sol comprend les débords et les surplombs, il faudra donc prendre en compte, les prolongements extérieurs de niveaux de la construction tels que les balcons, les loggias, les coursives et les éléments de modénature (corniches, marquises, auvents, etc.).


De nouvelles procédures d'urbanisme pour simplifier les permis de construire et autorisations

Depuis le 1er octobre 2007 une nouvelle réglementation est en vigueur, simplifiant les demandes de permis de construire et les autorisations d'urbanisme délivrées par la mairie.

Désormais, les procédures d'urbanisme sont regroupées en trois autorisations et une déclaration préalable.
Face à la multiplication des régimes d'autorisation ou de déclaration dans le code de l'urbanisme, les 11 autorisations et 5 régimes de déclarations existants ont été fusionnés en 3 permis et une déclaration :

 Le permis de construire,
 Le permis d'aménager,
 Le permis de démolir.

Il est possible de regrouper les démarches de permis en un seul, si plusieurs permis sont nécessaires.

Quelles démarches pour quels travaux ?

Pour les constructions nouvelles :
L'édification d'une construction nouvelle est par principe soumise à un permis de construire. Toutefois, les constructions de petites tailles sont soumises à une simple déclaration préalable. Les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toutes formalités.

Pour les travaux exécutés sur une construction existante :
Les textes fixent la liste exhaustive des travaux sur constructions existantes soumis à permis de construire et de ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable. Les travaux sur constructions existantes ne figurant pas sur ces deux listes sont dispensés de formalité au titre du code de l'urnanisme.

Pour les aménagements :
Les aménagements sont en principe dispensés de formalité. Toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l'objet d'un permis d'aménager. D'autres aménagements sont soumis à une simple déclaration préalable (voir la liste qui figure dans le code de l'urbanisme).

Pour les démolitions :
Un permis de démolir est nécessaires pour les bâtiments protégés ou situés dans un secteur protégé, tel que : les secteurs sauvegardés, sites, périmètres de protection des monuments historiques ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Les communes peuvent instituer le permis de démolir pour les autres bâtiments.

Des délais d'instruction garantis

Un "délai de base" est désormais garanti dès le dépôt du dossier à la mairie. Il figure sur le récépissé remis au demandeur à ce moment. Ce délai est de :
 un mois pour les déclarations,
 deux mois pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir,
 trois mois pour tous les autres permis.

Passé ces délais sans opposition ou notification, les travaux sont donc autorisés. Un délai différent peut être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (architecte des bâtiments de France, commission de sécurité, etc ...).
Toute modification de délai ou demande de pièces manquantes doivent être notifiées par la mairie dans le mois qui suit le dépôt du dossier.

Une gestion des pièces manquantes du dossier plus claire et plus simple ...

Une liste des pièces devant accompagner le dossier est fournie avec les nouveaux formulaires.
L'administration a l'obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier.
Vous avez alors 3 mois pour les envoyer.

Achèvement des travaux : un nouveau régime, une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes

La réforme a modernisé le régime du contrôle de conformité des travaux. Ce sont le constructeur et son architecte, dans la déclaration d'achèvement des travaux, qui certifient qu'ils ont bien réspecté le permis.
L'autorité responsable pourra contrôler la conformité des travaux et, la cas échéant, la contester, dans un délai de 3 mois (ou 5 mois dans les secteurs protégés). Passé ce délai, elle sera réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux.
Dans certains cas, le contrôle est obligatoire. Le propriétaire pourra demander à l'administration de lui en donner acte par une attestation écrite. L'existence d'une déclaration d'achèvement permet de clore définitivement les délais de recours contentieux à l'encontre du permis deconstruire davant les tribunaux administratifs. Le délai de contrôle fiscal reste par contre de 10 ans.

Ce qu'il faut retenir

Certains travaux ne necessitent pas de permis de construire ...
Ils font l'objet d'une déclaration préalable en mairie, par exemple :
 extension de moins de 40m²,
 piscines de moins de 100m².


Dois-je recouvrir obligatoirement à un architecte ?
voir fichier ci-dessous: seuils recours à un architecte.

Que puis-je faire en cas de refus de mon permis de construire ?
En cas de refus, vous pouvez modifier votre projet et déposer une nouvelle demande ou engager un recours contre la désision.

J'aménage mon garage en chambre ...
Je transforme un garage en chambre d'habitation dans une construction existante.
 La chambre est supérieure à 10m² : déclaration préalable
 La chambre est inférieure à 10m² et la transformation n'entraîne aucuns travaux modifiant l'aspect extérieur : pas de formalité

Autres questions
Je fais des travaux sur une construction existante qui ne crée pas de surface de plancher et ne modifie pas les façades : pas de formalité
Je fais réaliser des travaux sur une construction existante en créant une ouverture dans le mur : déclaration préalable car changement de l'aspect extérieur